대출규제 - 신규 분양 아파트 잔금대출 기준변경 청약 어쩌나

대출 규제 / 신규 분양 아파트 잔금대출 기준 분양가로 변경

정부가 잔금대출을 차주별 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 포함하기로 하면서 대출한도가 크게 줄거나 막혀 무주택 실수요자들 걱정이 이만저만이 아닙니다. 여기에 더해 잔금대출을 시세가 아닌 분양가를 기준으로 하겠다는 은행들이 나오고 있는데요. 

 

신규 분양 아파트 잔금대출은 분양받은 사람들이 은행에서 집단으로 받는 주택담보대출로 입주자 70%가 이용하고 있습니다. 

 

대출규제

내년부터 DSR 대출규제가 적용되면 개인소득에 따라 대출 가능 여부가 정해지는데, 대출 한도가 올해에 비해 크게 줄어들 가능성이 큽니다. 거기에 가계대출 총량관리 대상에 잔금대출이 포함되면, 경우에 따라서는 잔금대출 자체가 어려워지는 상황이 발생할 수도 있습니다.

 

최근 실제로 입주를 시작한 몇몇 아파트에서 대출규제로 인한 잔금대출이 막히는 사례가 발생하기도 했습니다. 실수요자의 피해를 우려해 정부는 유예기간을 둬 내년 1월 전에 입주자 모집공고를 낸 경우에는 차질 없이 잔금대출이 진행될 수 있도록 하겠다고 했는데요.

 

이번엔 은행에서 잔금대출 한도 축소를 강화하겠다는군요. KB에 이어 신한, 하나, 우리은행에서 분양가 이내로 낮추겠다고 했습니다. 금융당국과 은행권에서는 실수요 잔금대출은 중단하지 않기로 했지만, 대신 잔금대출이 불요불급하게 취급되지 않도록 깐깐한 심사를 주문한 것입니다.

 

KB국민은행, 신한은행은 잔금대출 한도를 분양가 이내로 제한하기로 지침 강화

하나은행, 우리은행 등 다른 은행들도 주요 입주 단지에서 잔금대출 한도를 분양가 이내로 낮춤

 

차주단위 DSR 적용시점

국민은행은 9월에 가계대출 관리를 위해 잔금대출 기준을 시세에서 분양가로 낮췄습니다. 당시 LTV 적용 기준을 시세에서 분양가 바꿨는데요. 

 

예를 들어 5억원에 분양받은 아파트의 시세가 입주 시 12억 원이 되었다면, 기존엔 KB시세 기준인 12억에 LTV 50%를 적용해 6억 원까지 대출이 나왔습니다. 그러나 분양가로 기준을 변경하면, 분양가 5억의 50%인 3억까지 대출이 나옵니다. (투기과열지구 무주택 실수요 기준, 조정대상지역은 60%적용)

 

신한은행의 경우는 LTV를 시세 기준으로 적용하되 총대출한도가 분양가를 넘을 수 없게 했습니다. 잔금대출 수요가 계속 몰릴 경우 더 줄일 수도 있다고 봅니다.

 

주요 시중은행 주택담보대출 금리

아파트를 분양받으면 분양가가 아닌 시세로 대출을 받아 중도금 대출과 잔금대출, 취등록세, 확장·옵션비 등 각종 제반 비용을 치르는 게 일반적입니다. 그렇기에 상당수 입주 예정자들은 시세 기준으로 자금계획을 세웠습니다. 

 

비규제지역을 예로 들면, 보통 분양가의 10%인 계약금만 있다면 청약을 넣습니다. 중도금 60%는 중도금대출로, 나머지 30%인 잔금은 주택담보대출을 받아 중도금대출과 잔금을 치르고 입주합니다.

 

무주택 실수요자들인 경우 자기자금은 전세보증금 등에 묶여 있는 경우가 많아 잔금 납부 기한까지 가용할 현금을 마련하기 어려운 게 현실입니다.

 

이렇다 보니 제2금융권에서 비싼 이자를 내고 대출을 받거나, 청약 경쟁을 뚫고 당첨받아 물릴 가능성도 있게 되겠습니다. 내 집 마련을 못한 이들에게 만 이라도 합리적인 대출규제가 만들어지길 바랄 뿐입니다.

 

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